Bodenrichtwerte und Grundstücksbewertung
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
Der Fachbereich Planen und Bauen nimmt die Aufgaben der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wahr. Der Gutachterausschuss ist ein vom Gemeinderat berufener jedoch von ihm unabhängiger Ausschuss.
Aufgaben
Bodenrichtwerte der Stadt Kornwestheim
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für unbebaute Grundstücke mit gleichartigen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Sie beziehen sich jeweils auf einen Quadratmeter Fläche eines Grundstücks. Die Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung. Sie dienen als Orientierungshilfe für den interessierten Laien, sind aber auch Ermittlungsgrundlage der Sachverständigen für Immobilienbewertungen.
Der Gutachterausschuss hat am 10.05.2023 neue Bodenrichtwerte beschlossen. Diese gelten rückwirkend zum 01.01.2023. Die entsprechende Bodenrichtwertkarte 2023 steht unten zum Download bereit.
Zur Abfrage bestimmter Bodenrichtwerte wird das zentrale Bodenrichtwertinformationssystem der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg (Boris-BW) unter BORIS-BW (gutachterausschuesse-bw.de) empfohlen.
Die für die Grundsteuererklärung benötigten Bodenrichtwerte der Stadt Kornwestheim finden Sie auf der Homepage des Ministeriums für Landesentwicklung und Wohnen Baden-Württemberg unter www.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw/?app=boris_bw_gstb&commune=Kornwestheim&lang=de
Klicken Sie dort auf das Feld "Neue Suche" und geben die Anschrift oder die Flurstücksnummer Ihres Grundstücks ein. Dann werden Ihnen der Bodenrichtwert und weitere Angaben direkt angezeigt. Zudem können Sie vom entsprechenden Ausschnitt der Karte eine pdf-Datei mit Angabe Ihres Bodenrichtwerts erstellen und diese ausdrucken oder auf dem eigenen PC speichern.
Die für die Grundsteuererklärung maßgebende Bodenrichtwertkarte 2022 der Stadt Kornwestheim steht darüber hinaus unten zum Download bereit.
Weitere Informationen zur Grundsteuerreform finden Sie hier.
Kaufpreissammlung
Die Kaufpreissammlung enthält die Ergebnisse der Auswertung von Grundstückskauf- und Grundstückstauschverträgen sowie von anderen Vorgängen der Eigentumsübertragung und stellt die Grundlage für die Tätigkeit des Gutachterausschusses dar. Die Urkunden über die Verträge und sonstigen Eigentumsübertragungen werden dem Gutachterausschuss von den beurkundenden Stellen, vor allem von den Notaren, zur Verfügung gestellt.
Hinweis: Die Kaufpreissammlung ist nicht öffentlich zugänglich und steht nur dem Gutachterausschuss zur Verfügung. Unter bestimmten Voraussetzungen kann jedoch Auskunft aus der Kaufpreissammlung erteilt werden.
Wertermittlungen (Grundstücksbewertungen)
Bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses können Gutachten beantragt und Auskünfte erfragt werden:
Bei der Bewertung eines Grundstücks/Objekts durch den Gutachterausschuss wird der Verkehrswert ermittelt.
Der Verkehrswert stellt den Preis dar, der zu einem bestimmten Zeitpunkt auf den sich die Ermittlung bezieht (Stichtag), am Markt zu erzielen wäre. Dieser Wert wird durch folgende Faktoren beeinflusst:
- Lage und Zuschnitt des Grundstücks
- Alter und Zustand der Gebäude und baulichen Anlagen
- Belastungen auf dem Grundstück (Grunddienstbarkeiten, das heißt Geh- und Fahrrechte zugunsten angrenzender Grundstücke, Wohnrechte oder Altlasten zum Beispiel durch Bodenverunreinigungen)
Vier Verfahren zur Wertermittlung von Grundstücken
Sachwertverfahren (Ein- und Zweifamilienwohnhäuser)
Bei Anwendung des Sachwertverfahrens wird der Wert des Gebäudes, der Wert der Gebäude und baulichen Anlagen, getrennt vom Bodenwert, nach Herstellungswerten ermittelt. Der Herstellungswert von Gebäuden und baulichen Anlagen ist unter Berücksichtigung des Alters und von Baumängeln und Bauschäden, sowie sonstigen wertbeeinflussenden Umständen zu ermitteln. Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen ergeben den Sachwert des Grundstückes.
Ertragswertverfahren (Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienwohnhäuser)
Beim Ertragswertverfahren werden die am Markt nachhaltig erzielbaren Mieterträge unter Abzug von Bewirtschaftungskosten zugrunde gelegt. Unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der Gebäude und einem entsprechenden Liegenschaftszinssatz wird der Ertragswert der baulichen Anlagen ermittelt. Der Ertragswert der baulichen Anlagen und der Bodenwert ergeben den Verkehrswert des Grundstückes.
Vergleichswertverfahren (Eigentumswohnungen)
Beim Vergleichswertverfahren werden Vergleichswerte aus der Kaufpreissammlung herangezogen. Die Lage des Grundstückes, das Baujahr vom Gebäude und die Größe der Eigentumswohnung sind die Vergleichsparameter. Die besondere Eigenart der zu schätzenden Immobilie wird jedoch auch berücksichtigt (Grundrisszuschnitt, Orientierung und Belichtung der Wohnung, der Wohnung zugeordnete Abstell- und Kellerräume, Stellplätze).
Liquidationsverfahren (Grundstücke mit abbruchreifen Gebäuden)
Sachwertfaktoren 2023 für Kornwestheim
Der Sachwertfaktor bildet die aktuelle Marktlage im Sachwertverfahren ab und wird primär von Immobiliensachverständigen, dem Gutachterausschuss oder generell in der Wertermittlung von Grundstücken benötigt. Mit dem Sachwertfaktor erfolgt eine Korrektur, durch den der (zum Teil mathematisch abgeleitete) vorläufige Sachwert an den Kaufpreis angepasst wird (§ 21 Abs. 3 Immobilienwertverordnung). Liegt der Sachwertfaktor über 1,0, so liegt der Kaufpreis über dem berechneten Sachwert.
Bei den Sachwertfaktoren handelt es sich um Durchschnittswerte. Je nach Art und Lage des Objekts können die Sachwertfaktoren nach oben oder unten abweichen. Grundlage für die Sachwertfaktoren zum Stichtag 01.01.2024 sind die Verkäufe aus den Jahren 2022 und 2023, die von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses entsprechend ausgewertet wurden.
Hier finden Sie die Schaubilder, in denen Sie die jeweiligen Sachwertfaktoren zu den entsprechenden vorläufigen Sachwerten ablesen können.
Sachwertfaktoren 2024 für Reihenhäuser und Doppelhaushälften (PDF / 79,6 KB)
Sachwertfaktoren 2024 für freistehende 1- und 2-Familienhäuser (PDF / 67,9 KB)
Ergänzend noch die Schaubilder für die Sachwertfaktoren 2022 und 2023:
Sachwertfaktoren 2022 für Reihenhäuser und Doppelhaushälften (PDF / 397,3 KB)
Sachwertfaktoren 2022 für freistehende 1- und 2-Familienhäuser (PDF / 214 KB)
Sachwertfaktoren 2023 für Reihenhäuser und Doppelhaushälften (PDF / 53,8 KB)
Sachwertfaktoren 2023 für freistehende 1- und 2-Familienhäuser (PDF / 42,7 KB)
Die Ermittlung der Sachwertfaktoren erfolgte unter folgenden Rahmenbedingungen:
·Bei der Gebäudesachwertermittlung wurden Normalherstellungskosten (NHK 2010) des jeweiligen Gebäudetyps bezogen auf die Bruttogrundfläche sowie die Gesamtnutzungsdauer gemäß NHK 2010 angesetzt.
·Für die Wertanpassung wurde der Index des Statistischen Bundesamtes angewendet.
·Die Wertminderung wegen Alters wurde linear berücksichtigt, wobei eine Mindestrestnutzungsdauer von 20 Jahren nicht unterschritten wurde.
·Modernisierungen wurden entsprechend der Sachwertrichtlinie berücksichtigt.
·Es wurden die Richtwerte für unbebaute Grundstücke angesetzt.
·Für die Außenanlagen wurde pauschal ein Betrag von 3 bis 5 % des Gebäudesachwerts angesetzt
